Bien connaître ses droits et ses obligations dans une location : la garantie d'un bail sans conflit!

Droits et obligations attachés au bail.

Avant l’établissement d’un bail, nom usuel pour désigner un contrat de location, le futur locataire passe par la case « recherche appartement  ou maison».

Cette recherche peut s’avérer plus ou moins longue selon la situation du locataire et, lorsqu’elle est fructueuse, elle débouche sur une première rencontre entre le locataire et le bailleur.

Si lors de la visite du logement, le locataire s’intéresse surtout à l’appartement ou à la maison qu’il louera, le bailleur, lui, s’intéresse surtout à la situation notamment professionnelle du locataire.

L’objectif premier étant de s’assurer que le futur locataire sera en mesure de régler les loyers.

Lorsque la location s’effectue de particulier à particulier, soit sans intermédiaire d’une agence, le risque pour le bailleur est d’exiger des documents qu’il n’est pas en droit de demander.

Le législateur a en effet encadré la liste des pièces pouvant être exigées des candidats à la location ; ces pièces sont listées à l’annexe 1 du décret du 5 novembre 2015 portant sur ces pièces justificatives (cf. : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000031444493).

 

Conditions d’établissement du bail

Ce décret permet d’avoir une idée sur les conditions de location d’un bien (généralement lié au revenu net mensuel perçu par celui qui cherche un appartement à louer) et surtout permet d’éviter certains abus puisque certains propriétaires n’hésitaient pas à demander un relevé de compte bancaire (ce qui est interdit).

Si le candidat à la location et le bailleur s’accordent, ils devront établir un bail.

Ce contrat de bail est nécessairement établi par écrit : pour celles et ceux qui souhaitent éviter des frais d’agence de location et/ou de notaire, il faut savoir que des modèles de baux existent et que ces derniers sont surtout utiles pour ceux qui louent entre particuliers (en tapant sur le web « modèle bail location gratuit », vous disposez ainsi de nombreux exemples et le législateur en délivre aussi gracieusement).

Le contrat différera selon qu’il s’agisse d’une location d’un bien meublé ou d’un logement vide (même si depuis la loi Macron du 06 août 2015, les différences entre les deux contrats sont minimes).

Pour le logement vide, le bailleur a pour obligation de remettre en annexe certains diagnostics techniques obligatoires : il s’agit notamment du DPE (diagnostic de performance énergétique) mais aussi, depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, du diagnostic amiante et de l’état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz de plus de 15 ans.

Outre le contrat par écrit obligatoire (remis en double exemplaire), le bailleur a aussi pour obligation de remettre un logement décent et d’assurer certaines grosses réparations (notamment remplacement de toiture, d’une chaudière).

Côté locataire, outre le paiement du loyer et des charges à la date convenue dans le bail, il a l’obligation de respecter les lieux et l’usage fixé dans le bail (si le bail est à usage d’habitation, le logement ne pourra pas être utilisé à titre commercial).